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楼市调控效果显现 杠杆步入下降通道

2017-7-26 8:45:49  来源:中国产经新闻报  字体:

伴随着楼市进入深度调控,降杠杆措施对房企的影响也在逐步放大。

近日,融创收购万达成了资本市场关注的大事件,一边是斥资632亿元收购万达旗下文旅和酒店资产的融创中国在不断增加杠杆,而另一边则是出售资产方万达的去杠杆之举。


实际上,国内房企一直处于高负债的运行轨道中,而随着房地产调控和外部资金环境变化等一系列压力接踵而来,一些大型房企正在着手优化资本结构,降低财务杠杆。

但是,当前房企的融资环境也不容乐观,信贷层面的收紧与融资成本的升高,正在让处于去杠杆十字路口的房企们难以抉择,如何保障接下来资金生命链的有效延续,或许将是接下来房企们需要思考的重要问题。


未雨绸缪去杠杆


上周财经圈的一大热点事件便是万达将13个文旅项目和76个酒店项目以632亿元的价格甩卖给了融创中国。对此,万达董事长王健林表态称,“此次交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。”


而实际上,近日降低财务杠杆、优化资本结构的不仅是万达,还有在香港上市的另一家大型房企恒大。恒大在7月3日公告称,截至6月30日,集团已完成了全部永续债赎回工作,共计1129.4亿元,实现对资本市场的承诺;此前,其大举引进战略投资者增资并还债。


业内人士在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,对于万达来说,文化地产项目资金规模大,所以这个时候确实需要有类似的管制做法出现。类似的管制也要求万达积极开拓新的投资模式,而不是单纯的资金密集型项目。

“去杠杆的重要原因在于,外面的资金面开始收紧了,这对很多房企来说自然需要考虑轻资产模式。新一轮扩张的节奏较快,但后续资金跟进不到位,所以这个时候会有类似的“减负”做法出现。从内部来看,也和企业转型的考虑有关。”他说。


与此同时,中国社科院金融研究所研究员尹中立指出,从大背景看,全球央行在缩表,都是在做一些去杠杆的工作。

中立在接受媒体采访时就指出:“从去年四季度开始,按揭贷款、开发贷款都不同程度地受限,而按揭贷款是开发商资金回流的主要通道之一,两股力量导致的结果是开发商的现金流在去年四季度之后就变差了。”


“在这一压力下,有的开发商可能判断是短期的市场变化,但是看了半年多之后可能发现,这一变化不是短期,而是中长期的变化,因此就必须调整自己的负债结构。尤其是一些中小型房企急于扩大规模,掌门人对地产形势判断过于乐观,从去年就拼命地通过负债购地,未来就会有巨大的流动性风险。”尹中立说。


去杠杆讲究策略


在全球去杠杆的背景下,国内房企的去杠杆已是迫在眉睫。

根据数据显示,今年一季末,申万一级行业里的129家上市房企里,有101家上市房企的资产负债率超过50%,其中61家超过70%。


其中,鲁商置业、珠江控股、\*ST金宇三家上市房企的负债率甚至超过90%,而绿地控股、嘉凯城等负债率也均为89%。


有消息指出,包括绿地在内的几家房企已从多举措入手降负债,包括定增、资产证券化、降低整体融资成本、提升长债占比、优化负债结构等。其中,定增若能实施,将直接有利于降低负债率,目前监管层对房企再融资还没有最新松动表态,不过排队已经比较靠前;另外,公司在资产证券化方面做了不少工作。


对此,尹中立指出,去杠杆最有效的方法就是卖资产,比如万达;其次是债务本身的置换,用低利率债务置换高利率债务、用长期债务置换短期债务等;第三种是引进新股东,补充资本金,比如乐视引进孙宏斌、恒大引进战略投资者增资还债等。


“在公司中长期战略不变的情况下,应该是持续降低整体利率水平,持续优化债务结构,这是一个循序渐进的过程,而不是仅凭一个动作就能决定的结果。”某房地产企业内部人士在接受《中国产经新闻》记者采访时坦言。


“如果公司负债率短期内有大的波动,不管是向上还是向下,都意味着改变了原来的发展节奏,大幅调整战略,比如万达直接卖资产。如果公司中长期发展战略没发生变化,理论上短期内也不可能出现负债率的大幅上涨或下跌,如果出现这种情况可能是不健康的。”上述内部人士说。


该人士认为,房企去杠杆的难点在于若没有品牌支撑,那么去杠杆的意义是不大的,或者说单纯的低资金规模运行,其实还是会有很多风险的。


资金链问题待解


“去杠杆的一个很重要的手段就是积极进行融资模式创新,甚至是需要让其他企业主动承担参股,这个时候房企

自身的投资规模就会相对减小。”他说。


因此,如何维系资金链的稳定成了当前房地产企业在去杠杆“十字路口”所面临的重要问题。

然而,目前房地产企业的融资环境并不乐观。


来自中原地产研究中心统计数据显示:2017年上半年房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资仅1771.8亿。而2016年上半年同期发行融资额度高达6735.94亿。同比减少幅度达到了74%。2017年6月单月房企融资金额为401亿,而2016年6月同期房企的融资金额为958.6亿,月度同比跌幅为58%。


不仅如此,从资金价格看,2017年以来发行的债券利率均在5%-6%以上,6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。


对此,中原地产首席分析师分析认为,2017年半年房企发债难度加大,对房企来说将明显提高资金价格。

“房企的资金压力加大,整体看,海外融资难度越来越大,一旦内地债券融资压力增加,对房企来说,将明显增加资金压力。同比前期拿了较多土地的企业,因为已经杠杆过高,这对后续开发来说,资金成本增加,将影响销售预期。”该分析师在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。


与此同时,他认为,从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。

“叠加最近的全国多个城市房地产市场调控,人民币贬值对房地产市场的利空将加大,在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。”该分析师坦言。


中原地产认为,美元走强之后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。房企面临“海内海外融资收紧+销售回款减少”等多重难题,如果2018年的市场继续低迷,企业的盈利

能力将受到很大影响,部分企业的资金链将出现问题。


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