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央行传来了大消息!你那里的房子,未来是要涨,还是跌?

2017-11-22 16:14:37  来源:齐俊杰看财经(qijunjie82)、21财闻汇  字体:

11月13日下午,央行传来了大消息!

别小看国家去杠杆的决心。10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速再次创出新低。同时,新增人民币贷款和社会融资规模也不及预期。这一下让市场上的小伙伴全都惊呆了。

这是历史最低值,而对于货币增速的预测,大家都觉得怎么也应该在9.2%左右,没想到一下低了这么多。

M1同比增长13%,跟上个月比低了1个百分点,如果跟去年同期比,跌了10.9个百分点,当月央行净回笼资金达到1518亿元。


此前,大部分炒房客之所以敢使用杠杆,撬动大笔大笔的钱投到楼市,一个重要判断就是认为中国的印钞机还将刷出更多的纸币,水涨船高,房价节节攀升。

然而,今天这个8.8%的数据,狠狠地打了这些炒房客的脸。

你那里的房子,未来是涨是跌?


M2回落到历史最低点的8.8%,这意味着未来流动性将越来越困难,大概3-6个月后,就会发现楼市销售困难的情况,而历史上也多次证明了这一点。

但这是基于全国而言,从2016年以来,这波上涨似乎跟以往不同,以前一提楼市上涨就是北上广深的事情,其他城市基本不动,所以事不关己高高挂起。

但2016年底之后形势却发生巨大的变化,本来是一场强调控,但却发生了意外的效果,不但北上广深在涨了,二三四线全都在涨。而到了今年3月以后,北上广深基本停涨,去年的热点二线也不涨了,但是三四线猛涨。

大家纷纷都在问,杭州、重庆、成都、厦门、武汉、南京、济南、青岛、长沙、西安甚至还有很多我根本就没去过的城市,问那里的房价未来会是怎么样的?今天我们就来具体分析一下。


首先看金融,我们也说了M2回落到历史最低点8.8%,而国债利率逼近了4%,高等级债券收益率超过了5%,银行间隔夜拆借的长端利率短期快速上扬,这都意味着金融环境在收紧,未来的货币环境不乐观。

而钱紧张,作为大额投资品的房地产流动性必然受到打击,只是这个会滞后半年左右的时间反应。所以短期内,全国上下的房地产投资必然被抑制。

但这里面也有一个例外,就是棚改集中地区,如果您那里拆旧盖新特别密集,满大街都能看到工地和拆迁队,那么也就意味着货币化安置还在密集进行,这就相当于货币的集中投放,可以暂时独立于全国的货币金融环境,这股拆迁的风还会继续推升房价。

道理很清楚,现在大家拆迁几乎都要房子,后来干脆给钱了,大家也不踏实,必然会拿着钱重新去加杠杆再买成房子,拆迁的规模越大,就相当于这个地区货币投放的越多,有些人一夜暴富,然后拿着这些钱,再管银行借一些,争着去买房,就推高了当地房价,没被拆迁的人,心里就只有一万匹草泥马在狂奔了,根本就买不起了。只能眼睁睁看着,最后实在忍不住,也要倾家荡产的往里面去博一把。

所以就造成了明明房子过剩严重,但就是房价还能涨,而且楼市很火爆。但这种地方往往都是一阵风,等拆迁和货币补偿的风过了,就会一地鸡毛,你会发现家家户户都是多套房,房子根本卖不掉了。

其次看供给,目前全国各地去库存基本结束,而限价会让新房价格明显低于周边二手房,那么就形成了套利机会,所以越是限价,新房卖的越火爆,大家也就越是感觉楼市火热,但统计数据却看到了房价在环比下跌。

所以,你那里房价如果新房火爆,十有八九是限价导致的,你可以去看看当地的库存情况,以及未来的规划,房子越火爆,说明未来的供给越多。



第三,看需求,这个是一个长期目标,也是最难把握的变数。比如北京上海,按理说是最吸引人的地方,但是按照城市规划,未来五年特大城市人口是流出的,所以特大一线城市很显然就是一个短期金融看空,中期各种保障房供给增加,长期需求负增长的地方,他的房价肯定是缓慢盘跌的。

而三四线城市,这个也比较好判断,短期金融因为货币化安置看多,中期供给因为棚改而增加,长期需求也是人口流出。所以这种地方的楼市炒作随时风停,而风一停,你的房子就卖不掉甚至租都租不出去。

最难判断的就是二线城市,短期金融看空,中期供给增加,按说是一个楼市下跌的走势,但长期的需求,却变成一个影响预期的变量,我们看到现在的政策方向是,大城市人口溢出,而二线城市给出优惠政策去承接人口,促进人口回流,带动产业回流。

如果明年看数据,城市有好政策,但人口没有增加,那么房价回落将是大势所趋,相反如果因为人口政策,而让人口快速增长,那么恐怕高房价还要继续飞一阵了。





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