公摊面积、预售制取消,影响会有多大?

商品房预售制、公摊面积再次受到关注。

近日,全国政协委员周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。

“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度,总体上违反市场交易规律,对购房人显失公平。”

取消预售制、公摊面积,到底有多难?

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商品房预售制、公摊面积、土地批租制,堪称香港房地产的三大发明。

1950年代,香港百废俱兴,房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售,资金要求量大,有开发商率先想出“分层出售”的主意。既然分层出售,公摊部分自然就包含在内,公摊面积由此而来。

同一时代,香港还发明了以预售制为特色的“卖楼花”制度。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房,正是“卖楼花”,或者说预售制。

1990年代,随着内地房地产市场崛起,分摊面积、商品房预售制被复制而来。

不过,近年来,香港已经取消了公摊面积。2013年,香港出台新规,要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准,公摊面积从此退出江湖。

重庆则是内地率先取消公摊面积计价的城市。不过,重庆新规并不彻底,目前当地新房销售一般都会标明套内均价及建面均价,而总价一样;二手房则多以包含的建筑面积计价,与其他城市没有明显区别。

至于取消预售制,海南已经尝了头啖汤。

2020年,海南出台新规,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。

然而,大多数地方仍旧是预售制、公摊面积当道,虽然新华社等权威媒体多次呼吁,但始终是雷声大雨点小。

02

预售制、公摊面积到底有何弊端?

预售制的弊端显而易见。所见不能所得,偷工减料、“货不对板”现象经常发生,问题楼盘屡见不鲜,至于“烂尾楼”的出现,更不是新鲜事。

预售制之所以难以取消,主要原因在于利益阻碍。

预售,相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼,从而加快资金周转速度,房地产的高周转模式由此而来,而风险却转嫁给购房者和银行。

公摊面积的弊端同样明显。

许多楼盘公摊面积动辄15%乃至30%以上,建筑面积100平方的房子实用面积可能只有70多方,这就导致房价在数字上存在明显失真。

不仅如此,公摊比例悬殊,背后存在着巨大的操作空间。到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分,为什么有的公摊只有10%,有的公摊却超过30%,这背后的标准相当模糊。

同时,公摊面积的存在,导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时,都存在明显多征的情形。

03

如果取消预售制、公摊面积,影响会有多大?

取消公摊面积,会让住房和房价变得更为透明。公摊部分不纳入计价,实际面积该是多少就是多少,这就让开发商少了暗箱操作的空间。

当然,取消公摊,名义房价不可避免要上涨。这很好理解,同样200万的房子,建筑面积100平方,套内面积80平方,原来的房价2万,现在的房价变成了2.5万。

不过,这只是名义房价上涨,而实际房价保持不变,改变计价方式并不能改变最终价格。但是,名义价格的上涨,无疑能让整个社会对于房价有更多深切认识,强化“房住不炒”的社会预期。

同时,公摊比例搞过高的房子,或许会受到明显影响。100平方的房子,一套公摊是10%,另一个公摊是30%,但均价都是2万。

如今,公摊面积被取消,公摊比例过高的房子,恐怕不能与公摊比例过低的房子,继续维持相同的总价。

此外,取消公摊面积,有利于房产税推进。

房产税按照评估价征收,也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否,却会切实影响到房产税免征面积额度。如果人均免征30平方,是按建筑面积免征还是按套内面积免征,将有天壤之别。

与取消公摊面积,取消预售制的积极意义更大。

取消预售制,对于开发商将是一记重拳。房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将失去高周转的利器。

对于购房者来说,取消预售制,虽然短期看起来可售房源减少,但一两年之后,市场供求关系迅速恢复正常,所见即所得,反而从根本上避免陷入“烂尾楼”困局的可能。

显然,无论是取消预售制还是取消公摊面积,都是大势所趋,也是利于整个社会之事,希望不要等太久。

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